Nhìn lại tác động chính sách của Chính phủ 8 tháng qua đối với thị trường bất động sản

Khảo sát của VASR các chính sách của Chính phủ đối với thị trường bất động sản 8 tháng qua cho thấy, các cơ chế, chính sách vẫn đang dừng lại ở giai đoạn “tiếp cận” và tháo gỡ “lớp ngoài”, chưa thực sự thâm nhập và giải quyết một cách triệt để, trên diện rộng tất cả các khó khăn, vướng mắc gây ảnh hưởng trực tiếp tới nguồn cung.

Thời gian qua, Chính phủ và các cơ quan, bộ ngành đã dốc nhiều tâm huyết nhằm quyết tâm giúp thị trường Bất động sản khôi phục trở lại. Rất nhiều các chuyên gia đều nhận định, chưa bao giờ các động thái từ phía Chính phủ lại quyết liệt và dồn dập đến như vậy.

Hàng loạt các cuộc họp cấp trung ương được tổ chức. Rất nhiều cơ chế, chính sách được ban hành. Toàn bộ cơ quan quản lý các cấp, cả hệ thống ngân hàng đều vào cuộc.

Trong số các cơ chế, chính sách đã ban hành thì Nghị quyết số 33/NQ-CP được xem là “kim chỉ nam”, thể hiện một cách khá rõ ràng quan điểm và quyết tâm khôi phục thị trường BĐS từ phía Chính phủ, các bộ ngành.

Để đảm bảo các cơ chế, chính sách có tính thực tiễn, trong các buổi Hội nghị trực tuyến, các buổi họp cấp cao của Nhà nước đều có sự tham gia, góp mặt của đại diện các doanh nghiệp đầu tư phát triển BĐS, các chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực kinh tế, tài chính, BĐS. Tuy nhiên, từ cơ chế, chính sách đến hiệu quả thực thi vẫn là một vấn đề rất nan giải.

Khảo sát của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) với hơn 500 doanh nghiệp thuộc lĩnh vực BĐS. Trong đó, có 11% DN phát triển dự án, 60% DN kinh doanh dịch vụ và 29% DN hoạt động đa lĩnh vực, đã cho thấy tác động của các cơ chế, chính sách mới được ban hành kể từ đầu năm 2023 tới Nguồn cung, tâm lý nhà đầu tư và nguồn vốn khá tốt.

Theo VARS, có 43% doanh nghiệp được khảo sát cho biết các cơ chế, chính sách mới được ban hành từ đầu năm 2023 đã có tác động tích cực, rất tích cực tới nguồn cung BĐS. 57% doanh nghiệp đánh giá các cơ chế, chính sách này mới chỉ ghi nhận tác động ở mức độ bình thường.

Xét trên tổng thể trong suốt gần 8 tháng qua, tình hình nguồn cung, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân trên thị trường chưa thực sự được giải quyết một cách triệt để. Tuy nhiên, thị trường có ghi nhận tín hiệu tích cực ngày càng rõ nét theo thời gian. Cụ thể vào những tháng cuối quý 2 và đầu quý 3, đã xuất hiện thông tin các dự án mở bán tại một số địa phương như Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng,...

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho biết, do một số dự án vướng mắc ở khâu pháp lý cuối cùng, được tháo gỡ và kịp thời đưa ra thị trường.

Một số dự án trước đó đã đủ điều kiện mở bán nhưng chủ đầu tư trì hoãn việc ra hàng do tâm lý e ngại thị trường trầm lắng sẽ ảnh hưởng tới kế hoạch bán hàng. Trước các động thái quyết liệt của Chính phủ, các bộ ngành, các chủ đầu tư được trấn an tinh thần và có thêm niềm tin để quyết định mở bán.

Như vậy, về bản chất, các cơ chế, chính sách vẫn đang dừng lại ở giai đoạn “tiếp cận” và tháo gỡ “lớp ngoài” đối với vấn đề “nguồn cung”. Chưa thực sự thâm nhập và giải quyết một cách triệt để, trên diện rộng tất cả các khó khăn, vướng mắc gây ảnh hưởng trực tiếp tới nguồn cung.

Tuy nhiên, cũng theo ông Đính, nguồn cung với sản phẩm BĐS không phải là vấn đề có thể giải quyết trong thời gian ngắn được. Vì kể cả khi các vướng mắc về pháp lý, nguồn vốn hay các vấn đề liên quan được tháo gỡ thì vẫn cần một khoảng thời gian tương đối để có thể hình thành “nguồn cung” sản phẩm BĐS .

Về tâm lý nhà đầu tư trong thời gian qua, khảo sát của VARS cho thấy, chỉ có 21% doanh nghiệp được khảo sát đánh giá các cơ chế, chính sách mới được ban hành từ đầu năm 2023 đến nay thực sự có tác động tích cực, rất tích cực tới tâm lý nhà đầu tư. Các doanh nghiệp còn lại đều cho rằng, sau một thời gian quan sát và theo dõi, không thấy được sự chuyển biến thực sự và rõ rệt của thị trường nên khách hàng/nhà đầu tư sau khi ổn định tâm lý, vẫn xác định “chậm mà chắc”, vô cùng “thận trọng” trước các quyết định của mình.

Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư tích cực đã nhận thấy cơ hội từ thị trường, sẵn sàng tham gia giao dịch, lại đang bị chôn vốn, phải tập trung giải quyết hết các áp lực tài chính từ các khoản vay đầu tư trước đó.

Bên cạnh các vấn đề về pháp lý thì “nguồn vốn” là khó khăn dai dẳng, đeo bám nhiều doanh nghiệp BĐS trong suốt thời gian qua. Qua cuộc khảo sát, có tới hơn 70% doanh nghiệp cho biết, các cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy được tác động tới doanh nghiệp.

Nguyên nhân do một nhóm các doanh nghiệp đủ điều kiện tiếp cận được với nguồn vốn, đủ khả năng để hấp thụ nguồn vốn lại vẫn đang bị vướng mắc về pháp lý. Nên chỉ khi nào các vướng mắc về pháp lý được giải quyết thì các doanh nghiệp mới tiến hành xử lý đến khó khăn về nguồn vốn.

Một nhóm các doanh nghiệp đã sẵn sàng để tiếp cận với nguồn vốn lại gặp khó khăn do khó hấp thụ vì lãi suất vẫn đang ở ngưỡng cao mặc dù đã được điều chỉnh giảm nhiều nấc trong thời gian qua.

Một nhóm các doanh nghiệp còn lại thậm chí chưa đủ điều kiện để có thể vượt qua vòng thẩm định hồ sơ để tiếp cận nguồn vốn do vẫn còn tồn nhiều khoản nợ đọng trước đó. Thậm chí, sau gần 5 tháng ban hành, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng vẫn chưa có cơ hội được phát sinh dư nợ.

30% số doanh nghiệp còn lại ghi nhận tác động tích cực của những chính sách này thuộc nhóm có nhu cầu, cần giải quyết các vấn đề liên quan đến hoạt động phát hành trái phiếu.